Plan ogólny gminy a warunki zabudowy – co zmieni się po 31 sierpnia 2026 r.?
31 sierpnia 2026 r. upłynie termin, do którego zachowują moc dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Data ta ma istotne znaczenie przede wszystkim dla właścicieli nieruchomości planujących realizację inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W przestrzeni publicznej coraz częściej można spotkać się z twierdzeniem, że po 31 sierpnia 2026 r. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie już możliwe. Takie ujęcie jest jednak zbyt daleko idącym uproszczeniem i nie oddaje treści obowiązujących przepisów przejściowych.
Termin 31 sierpnia 2026 r. w przepisach przejściowych reformy planowania przestrzennego
Ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2026 r. poz. 781) zmieniła harmonogram wdrażania reformy planowania przestrzennego.
Na podstawie art. 5 pkt 6 tej Ustawy w art. 65 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688, ze zm.) datę 30 czerwca 2026 r. zastąpiono datą 31 sierpnia 2026 r. W konsekwencji studia zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 sierpnia 2026 r.
Jednocześnie, na podstawie art. 5 pkt 9 Ustawy z dnia 30 kwietnia 2026 r., w art. 59 ust. 3 i 4 Ustawy nowelizującej z dnia 7 lipca 2023 r. datę 1 lipca 2026 r. zastąpiono datą 1 września 2026 r. Oznacza to przesunięcie momentu, od którego możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy na podstawie nowego wniosku będzie uzależniona od wejścia w życie planu ogólnego.
Czy od 1 września 2026 r. nie będzie już można uzyskać decyzji o warunkach zabudowy?
Odpowiedź na tak postawione pytanie powinna być przecząca.
Przepisy przejściowe nie przewidują generalnego zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy od 1 września 2026 r. Wprowadzają natomiast rozróżnienie zależne przede wszystkim od daty złożenia wniosku oraz od tego, czy w danej gminie wszedł w życie plan ogólny.
Zgodnie z art. 59 ust. 3 Ustawy nowelizującej z dnia 7 lipca 2023 r., w brzmieniu uwzględniającym zmianę z 30 kwietnia 2026 r., wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od 1 września 2026 r. będzie możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Jeżeli teren objęty wnioskiem znajduje się w więcej niż jednej gminie, plany ogólne muszą wejść w życie we wszystkich tych gminach. Wyjątek przewidziano dla terenów zamkniętych, do których odnosi się art. 59 ust. 4.
Odmiennie należy ocenić sprawy wszczęte przed utratą mocy studium w danej gminie. Zgodnie z art. 59 ust. 2 do takich postępowań stosuje się wskazane w tym przepisie regulacje dotychczasowe, a wymogu położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy nie stosuje się.
Nie sama data wydania decyzji, lecz przede wszystkim data złożenia wniosku i wynikający z niej reżim prawny postępowania będą zatem miały zasadnicze znaczenie dla sytuacji inwestora.
Dlaczego plan ogólny będzie miał decydujące znaczenie dla decyzji o warunkach zabudowy?
Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, co wynika z art. 13a ust. 7 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2026 r. poz. 538). Jego znaczenie dla decyzji o warunkach zabudowy wynika jednak przede wszystkim z art. 59 ust. 3 Ustawy nowelizującej oraz z materialnoprawnych przesłanek określonych w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Po pierwsze, wydanie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wniosku złożonego od 1 września 2026 r. będzie co do zasady możliwe wyłącznie w gminie, w której wszedł w życie plan ogólny.
Po drugie, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest położenie terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy. Wymóg ten podlega wyjątkom przewidzianym w art. 61 ust. 1a–3 Ustawy.
W praktyce ocena możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wniosku złożonego od 1 września 2026 r. będzie więc przebiegała co najmniej dwuetapowo. Najpierw konieczne będzie ustalenie, czy w gminie obowiązuje plan ogólny. Następnie trzeba będzie zweryfikować, czy nieruchomość znajduje się na obszarze uzupełnienia zabudowy albo czy do planowanej inwestycji zastosowanie znajduje jeden z ustawowych wyjątków.
Znaczenie zmian dla właścicieli nieruchomości
Sytuacja prawna właścicieli nieruchomości nie będzie jednakowa. Zależy ona między innymi od tego, czy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy w gminie wszedł już w życie plan ogólny, jakie ustalenia przyjęto w tym planie oraz kiedy został albo zostanie złożony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Szczególnego znaczenia nabiera zatem rozróżnienie pomiędzy wnioskami złożonymi przed 1 września 2026 r. a wnioskami składanymi od tej daty. W tym drugim przypadku brak obowiązującego planu ogólnego będzie, z wyjątkiem terenów zamkniętych, wykluczał wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Podsumowanie
Termin 31 sierpnia 2026 r. nie oznacza automatycznego końca decyzji o warunkach zabudowy. Od 1 września 2026 r. istotnie zmienią się jednak warunki ich wydawania na podstawie nowych wniosków.
W przypadku wniosku złożonego od tej daty konieczne będzie co do zasady wejście w życie planu ogólnego w danej gminie. Ponadto nieruchomość będzie musiała spełniać przesłanki określone w art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym zasadniczo znajdować się na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Dlatego przed podjęciem decyzji o złożeniu wniosku o warunki zabudowy konieczna jest analiza nie tylko etapu prac nad planem ogólnym, ale również daty złożenia wniosku oraz projektowanych lub obowiązujących ustaleń planistycznych dotyczących konkretnej nieruchomości.