Reforma planowania przestrzennego, obowiązująca od 24 września 2023 roku, zobowiązała wszystkie gminy w Polsce do sporządzenia nowych Planów Ogólnych, które zastępują dotychczasowe Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Choć była to największa od lat modernizacja systemu planowania, jej wdrożenie okazało się dla samorządów bardzo wymagające. W odpowiedzi na te trudności Rząd przygotował projekt ustawy UD316, który 30 września 2025 roku został wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Celem projektu jest uproszczenie procedur inwestycyjnych, zwiększenie elastyczności narzędzi planistycznych oraz tymczasowe odciążenie gmin z obowiązków sankcyjnych.
Kluczowe zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy (WZ)
Po wejściu w życie reformy w 2023 roku odnotowano gwałtowny wzrost liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy – według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii w 2024 roku było ich o 27% więcej niż rok wcześniej. Samorządy, przeciążone nowymi obowiązkami, zaczęły mieć trudności z dotrzymywaniem ustawowych terminów.
Zawieszenie kar finansowych za opóźnienia w wydawaniu WZ
Projekt UD316 przewiduje:
zawieszenie do 31 grudnia 2026 roku kar finansowych za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
umożliwienie gminom dostosowania się do nowych przepisów bez ryzyka obciążeń finansowych,
poprawę efektywności działania urzędów w okresie przejściowym reformy.
Większa elastyczność w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
Samorządy od dawna wskazywały, że przepisy dotyczące zgodności MPZP z Planem Ogólnym są zbyt restrykcyjne i utrudniają rozwój inwestycji. Korekta reformy wprowadza zatem bardziej elastyczne podejście do ustalania parametrów zabudowy.
Nowe zasady zgodności MPZP z Planem Ogólnym
Zgodnie z projektem UD316:
znosi się obowiązek pełnej zgodności MPZP z Planem Ogólnym w zakresie maksymalnego udziału powierzchni zabudowy,
warunkiem jest zachowanie zgodności w dwóch kluczowych obszarach:
maksymalnej intensywności nadziemnej zabudowy,
minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.
Wyjątki i ułatwienia
Projekt wprowadza również konkretne wyjątki:
Ochrona zabytków: dopuszcza się odstępstwo od wymogu minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, jeśli jest to niezbędne do zachowania wartości zabytkowych obiektu.
Obszary zabudowy śródmiejskiej: możliwe będzie ich określanie zarówno w MPZP, jak i w decyzjach WZ, co pozwoli na lepsze dostosowanie przepisów do specyfiki centrów miast.
Optymalizacja zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI)
Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to narzędzie, które ułatwia realizację większych projektów inwestycyjnych poprzez połączenie planowania i uzgodnień inwestycyjnych w jednym akcie. Projekt UD316 upraszcza jego stosowanie i zwiększa efektywność.
Kluczowe zmiany:
Wydłużony termin weryfikacji wniosku:
Organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) będzie miał 14 dni roboczych (zamiast 3 dni) na analizę wniosku o uchwalenie ZPI.Większa elastyczność inwestycji uzupełniających:
Poszerzono katalog inwestycji uzupełniających – możliwa będzie ich realizacja także poza obszarem inwestycji głównej, jeśli wynika to z potrzeb funkcjonalnych lub urbanistycznych.
Cyfryzacja planowania i Rejestr Urbanistyczny
Postępująca cyfryzacja procesów planistycznych wymaga dostosowania terminów do realnych możliwości gmin. Projekt UD316 wprowadza korekty, które pozwolą na płynne wdrażanie nowych obowiązków.
Najważniejsze zmiany:
Odroczenie obowiązku publikacji danych przestrzennych:
Termin rozszerzenia zakresu danych przestrzennych dla planów miejscowych i ich udostępniania w Rejestrze Urbanistycznym zostanie wydłużony o 3 lata – do 1 lipca 2029 roku.Newsletter planistyczny w formie elektronicznej:
Komunikacja z mieszkańcami w ramach newslettera planistycznego będzie odbywać się wyłącznie za pośrednictwem Rejestru Urbanistycznego, co eliminuje potrzebę wniosków papierowych.
Inne ułatwienia prawne
Projekt wprowadza również zmiany w innych ustawach. W przypadku przekształcania gruntów rolnych i leśnych termin na wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne zostanie wydłużony z 60 do 90 dni. W ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych (tzw. Lex Developer) zniesiony zostanie obowiązek wskazywania numeru księgi wieczystej nieruchomości we wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz w uchwale o jej ustaleniu.